Câu chuyện nhà đất ở Hoa Kỳ

December 11, 2014 Vẻ Đẹp Đất Nước Hoa Kỳ No comments

Khái niệm nhà ở tại Mỹ

Trước khi bàn về vấn đề nhà đất ở Mỹ, cần hiểu sơ qua về khái niệm nhà ở tại nước này. Từ ngữ « Nhà ở » mà người Mỹ thường nói là nhà riêng dùng cho gia đình (Single Family House, ta gọi là nhà biệt thự). Thông thường đây là loại nhà 1-2 tầng, trong đó phòng ngủ, phòng vệ sinh và phòng bếp mỗi loại ít nhất có một phòng, hầu hết nhà đều có ga-ra ô tô, cá biệt còn có tầng hầm. Trang trí trong nhà đã hoàn thiện, các đồ nội thất cần thiết đều có sẵn đầy đủ, mua xong dọn đến là ở được ngay, về cơ bản không cần trang bị thêm.

Thông thường nhà ở đều có sân vườn ở trước nhà, thường có thảm cỏ, luống hoa, cây ăn quả … Đây là thiên đường của lũ trẻ và là nơi gia đình tổ chức các hoạt động ngoài trời như ăn uống, vui chơi với bạn bè, người thân. Các nam chủ nhân đều dành phần lớn thời gian rảnh rỗi cho mảnh vườn và chiếc ô tô của gia đình. Các bà chủ thì lo dọn dẹp lau chùi và trang trí các phòng cho sạch đẹp. Ngoài loại nhà riêng kiểu biệt thự nói trên, trên thị trường giao dịch nhà đất còn có các loại chung cư nhà ống (tương tự nhà tập thể ở Việt Nam, toàn bộ tòa nhà hẹp và rất dài), chung cư nhà đa diện (kiểu chung cư cao cấp ở Việt Nam, cửa sổ mỗi căn hộ hướng ra ít nhất 2 trong 4 phía Đông Tây Nam Bắc), nhà biệt thự liền kề, nhưng số lượng mấy loại này rất ít, không quá 5%, chủ yếu cho thuê, hầu như không thấy bán. Đối tượng thuê thường là người làm công ăn lương chưa đủ tiền hoặc chưa muốn sắm nhà riêng, học sinh sinh viên và người già. Ngoài ra chính quyền hoặc các tổ chức từ thiện còn xây nhà cho người nghèo ở, loại nhà này không bán trên thị trường.

Nhà đất ở Mỹ hoàn toàn là tài sản tư nhân. Người Mỹ khi mua nhà là mua toàn bộ tài sản của mảnh đất, kể cả không gian phía trên và dưới đất, kể cả khoáng sản nếu có, và có quyền sở hữu vĩnh cửu. Chưa được chủ nhà cho phép thì bất cứ cá nhân hoặc cơ quan chính quyền nào cũng không được vào nhà, dĩ nhiên càng không được phá hoại hoặc chuyển nội thất ra khỏi nhà. Xem phim Mỹ thấy có cảnh chủ nhà mang súng ra dọa bắn ai xâm nhập khu nhà họ mà không xin phép (năm 1992 từng xảy chuyện chủ nhà bắn chết một học sinh thiếu niên người Nhật nghịch ngợm hóa trang quỷ sứ gõ cửa vào nhà).

Nhà mới (chưa từng có người ở) chiếm khoảng 15% giao dịch mua bán nhà, còn lại là nhà đã qua sử dụng, cũng đều có thể ở được ngay vì trang trí và nội thất đều đầy đủ (nếu không thì chẳng ai mua). Không có giao dịch về nhà xây thô. Người mua nhà nhận được từ người bán toàn bộ tập hồ sơ căn nhà, đã có đăng ký tại chính quyền địa phương, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Cá biệt có người mua đất rồi xây nhà theo ý mình.

Người Mỹ có tài sản tới mức nào đó thì phải nộp thuế tài sản. Vì thế hàng năm chủ nhà phải nộp Thuế nhà đất (Real Estate Tax or Property Tax), vào khoảng 1-3% (tùy quy định của các bang, bình quân 1,5 %) giá trị thị trường của căn nhà; bao giờ còn sở hữu nhà thì còn phải nộp, dù là không ở. Khoản thuế nhà đất chiếm 50-80% thu nhập tài chính của địa phương. Đáng chú ý là 60-70% tiền thuế nhà đất được chi cho công tác giáo dục phổ thông của học khu (schooldistrict, nhờ thế nước Mỹ thực hiện được chế độ giáo dục phổ thông miễn phí toàn dân) và cải thiện trật tự trị an cùng môi trường sống trong khu vực. Nói chung người Mỹ đều tán thành nộp thuế nhà đất vì tiền thuế này càng nhiều thì giáo dục, trị an và môi sinh của nơi họ ở càng tốt, con em họ được học tốt, mọi người được hưởng các điều kiện sống tốt hơn, đồng thời giá trị nhà trong khu đó càng cao, khi bán nhà, người bán càng có lợi. Chính sách thuế như vậy hoàn toàn tuân theo phương châm: Lấy từ dân, dùng để làm lợi cho dân ; vì thế được lòng dân. Cần phân biệt thuế nhà đất với Thuế Di sản (thuế tài sản thừa kế inheritance tax/ estate tax/ death duty) có thuế suất lũy tiến rất cao (tối đa 55%).

Nhà ở – phần chủ yếu trong Giấc Mơ Mỹ

Nước Mỹ là tổ quốc của hàng trăm triệu người từ khắp thế giới di cư đến. Ai tới đây cũng đều mơ ước có cuộc sống tự do, dân chủ, bình đẳng và hạnh phúc. Nhà ở là phần quan trọng nhất trong giấc mơ về đời sống vật chất của họ; ở nhà riêng thì cuộc sống càng tự do thoải mái, không phụ thuộc ai.

Xưa nay tất cả các thế hệ chính quyền Mỹ đều chủ trương cung cấp cho người dân « Nhà ở có thể mua được (Affording housing) » bằng các chính sách cho vay mua nhà với lãi suất thấp; chứng khoán hóa các khoản nợ mua nhà ; ưu đãi thuế đối với người có nhà ; xây nhà giá rẻ bán cho người nghèo v.v…. Nhờ thế hiện nay khoảng 67,6% người Mỹ có nhà riêng; 43% các hộ nghèo cũng có nhà riêng ; tỷ lệ này của người Mỹ gốc Việt Nam là 65%. Số còn lại ở các chung cư hoặc nhà « phúc lợi » do nhà nước xây cho người nghèo ở. Tỷ lệ nhà riêng như vậy thuộc loại cao nhất thế giới. Người Mỹ có điều kiện nhà ở rộng rãi hơn cả: bình quân 71 m2 cho 1 người (Anh, Pháp, Đức, Nhật là 31 m2) ; tiêu chuẩn này ở các hộ nghèo cũng cao tới 43 m2. Mỗi người có hơn 1 phòng ngủ là chuyện bình thường ở Mỹ.

Chủ trương cung cấp cho người dân Nhà ở có thể mua được có tác dụng rất lớn thực hiện Giấc Mơ Mỹ; chủ yếu là cung cấp cho mọi người dân quyền được vay tiền để mua nhà. Báo chí nhiều nước đăng tải câu chuyện vui như sau: Bà già Trung Quốc dành dụm cả đời được một món tiền, rốt cuộc mua được nhà mới, nhưng ở được vài năm thì chết; bà người Mỹ khi còn trẻ đã được vay tiền mua nhà, cả đời được ở nhà riêng của mình thật sướng.

Muốn mua nhà riêng dĩ nhiên phải có thu nhập ổn định và tìm được nhà vừa túi tiền. Người Mỹ coi mua nhà là một dạng đầu tư dài hạn ít rủi ro so với đầu tư chứng khoán. Với họ, nhà ở là tài sản lớn nhất của gia đình. Tại Mỹ, các tầng lớp thu nhập vừa và thấp tuy không đầu tư vào thị trường tài chính nhưng lại đều đầu tư mua nhà. Chính sách thuế của nhà nước cũng ưu đãi người mua nhà, chẳng hạn lãi suất tiền vay mua nhà không phải nộp thuế thu nhập (thuê nhà thì phải nộp). Khi đóng thuế thu nhập, mức thu nhập chịu thuế được trừ đi tiền thuế nhà đất, do đó thuế thu nhập được giảm.

Trừ khi xảy ra khủng hoảng kinh tế, nói chung giá nhà chỉ có tăng lên theo thời gian; vì thế đầu tư mua nhà không bao giờ sợ thiệt. Thí dụ tại bang California, một ngôi nhà rộng 1500 thước vuông Anh (140 m2) cách đây 50 năm giá 50 nghìn USD thì nay có giá 500-600 nghìn USD. Vì thế trung bình người Mỹ cứ 7-10 năm lại đổi nhà một lần. Giá nhà tăng cũng là lý do thúc đẩy chính quyền địa phương khuyến khích mọi người có nhà riêng, bởi lẽ thuế nhà đất chính quyền thu được sẽ tăng theo giá nhà, tức có lợi cho chính quyền địa phương. Thời gian 2000-2007 giá nhà loại vừa ở Mỹ tăng 48%, tiền thu thuế nhà đất tăng thêm 62%; rõ ràng có lợi cho chính quyền.

Hầu hết người Mỹ mua nhà theo kiểu trả dần, họ vay tiền ngân hàng để mua, thông thường thời hạn vay là 15-30 năm, hầu hết là 30 năm. Lãi suất vay thường là 7%. Do vay dài hạn nên hàng tháng tiền phải trả không quá lớn tới mức gây sức ép cho người vay. Ngoài ra khi lãi suất hạ (như khi có khủng hoảng kinh tế) thì được quyền yêu cầu hạ lãi suất cho vay.

Điều kiện để được vay tiền mua nhà rất đơn giản: nếu tiền trả ngân hàng hàng tháng không quá 28% tổng thu nhập của gia đình và tổng chi phí về nhà ở (kể cả thuế nhà, chi phí bảo hiểm nhà và sửa chữa nhà) không quá 33% tổng thu nhập hàng tháng thì có thể được vay tiền mua nhà. Ngoài ra toàn bộ các khoản nợ của người mua nhà (kể cả nợ thẻ tín dụng, nợ mua ô tô, …) không được quá 38% tổng thu nhập. Nói chung các gia đình có một người đi làm với thu nhập ổn định thì đều có thể mua được nhà riêng.

Số liệu năm 1997 cho thấy : thu nhập trung bình của một gia đình Mỹ hồi đó là 37.000 USD, tiền trả ngân hàng hàng tháng không quá mức 863 USD (tức 1 năm 10.356 USD, bằng 28% thu nhập năm) thì gia đình ấy có thể mua được nhà ở mức giá 142.400 USD, cao hơn mức giá đổ đồng nhà riêng tại nước Mỹ hồi ấy. Chính quyền địa phương Mỹ hàng năm đều căn cứ theo tình hình thu nhập của mỗi gia đình trong vùng họ quản lý và tình hình giá nhà để biết giá nhà hiện nay có phải là « nhà mua được » đối với dân chúng hay không; qua đó lên kế hoạch xây dựng nhà giá rẻ để bán cho các hộ nghèo.

Chính sách cho dân vay tiền để mua nhà là một phần của lối sống Mỹ: Vay tiền của ngày mai để chi dùng cho hôm nay. Lối sống ấy có mặt trái là không ít người mua nhà nhưng sau một thời gian lại không có đủ khả năng trả nợ, khiến ngân hàng vỡ nợ. Năm 2008, sự phá sản của hai đại gia ngân hàng cho dân vay tiền mua nhà đã dẫn tới cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ rồi lan ra toàn cầu, hiện nay chưa chấm dứt. Giờ đây không ít người Mỹ vẫn ở nhà rộng thênh thang, trong ga-ra có mấy ô tô, nhưng lại không đủ tiền mua thực phẩm ăn uống và xăng dầu chạy xe.

Một thí dụ cụ thể

Anh Mike ra trường có thu nhập năm là 50.000 USD ; bạn gái là chị Kenny có thu nhập 45.000 USD. Tổng thu của hai người trừ thuế thu nhập còn 75.000 USD. Họ nợ tiền vay đi học 100.000 USD, hàng năm phải trả 25.000 USD. Như vậy thu nhập ròng còn 50.000 USD. Bây giờ họ cần mua nhà để cưới nhau. Lấy đâu ra khoản tiền đầu tiên phải trả và sau đó hàng tháng phải trả ? Theo quy định, các khoản chi này không được quá 1/3 tổng thu nhập, như vậy chi phí hàng năm cho việc mua nhà sẽ bằng 16.500 USD, mỗi tháng phải chi 1.375 USD. Tính đi tính lại, anh chị thấy chỉ có thể mua loại nhà giá 200.000 USD. Nhưng ở Los Angeles thì nhà giá ấy là loại nhà rất xoàng.

Hai người bàn bạc rồi lập một kế hoạch 5 năm, quyết định sau 5 năm nữa mới cưới và mua nhà. Trong thời gian ấy sẽ trả xong nợ vay đi học và dành dụm đủ tiền trả lần đầu để mua nhà loại khá. Quả vậy, 5 năm sau Mike dành được 50.000 USD, Kenny – 80.000 USD. Bây giờ tiền lương của Mike đã tăng lên 80.000, Kenny – 70.000 USD. Cộng thu nhập của hai người là 150.000 USD, trừ thuế thu nhập còn 110.000 USD, thuộc loại khá ở Mỹ.

Họ bắt đầu tìm mua nhà. Không thể mua loại sang quá, vì lấy nhau xong họ dự định sinh hai con, chi phí nuôi dạy chúng khá tốn kém. Hai anh chị quyết định vay tiền mua một ngôi nhà riêng giá 400.000 USD tại địa điểm tiện đi làm. Khoản tiền trả ngay lần đầu 100.000 USD không phải là gánh nặng đối với họ, hàng tháng phải trả 1800 USD, tiền trả ngân hàng hàng năm chiếm 20% thu nhập ròng. Xem ra mức chi tiêu như vậy là có thể chấp nhận được.

5 năm sau khi ở nhà mới, anh chị lần lượt sinh được 2 cháu. Bây giờ lương của hai người đã tăng lên 120.000 và 90.000 USD. Đồng thời lại nảy sinh vấn đề mới : cháu đầu sắp đi học, cần tìm một học khu có môi trường giáo dục tốt. Như thế phải mua nhà mới. Cuối cùng họ chọn mua một ngôi nhà giá 600.000 USD trong khu vực tập trung nhiều gia đình trung lưu. Họ dùng tiền lời từ vụ bán nhà cũ (nay đã lên giá) cộng thêm tiền tiết kiệm để chi vào khoản tiền trả lần đầu là 120.000 USD, ngoài ra tiền trả hàng tháng chưa tới 3.000 USD, cũng đều chưa vượt định mức an toàn là 33% tổng thu nhập ròng.

Sơ qua về ngành nhà đất Mỹ

Nước Mỹ thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can thiệp ; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này. Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất, ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ). Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất. Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật.

Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất. Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định. Tại các đô thị lớn thường thấy những tòa nhà không có người ở. Đó là do người thừa kế tài sản không đủ tiền đóng thuế mà lại không bán được tài sản ấy. Sau cùng các tài sản này đều thuộc về nhà nước.

Ngoài ra nhà nước thực thi quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng. Chính quyền không thẩm tra tư cách các công ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu nhà đất. Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích công, nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất. Nếu không thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tòa án xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain). Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất.

Nhà đất là một thành phần quan trọng trong kinh tế quốc dân Mỹ, tuy tỷ trọng (về số người lao động, giá trị sản lượng ..) trong cơ cấu ngành nghề ở Mỹ lại không cao. Do thực thi chính sách tập trung cho dân vay tiền mua nhà (chứ không tập trung cho công ty vay tiền xây dựng tràn lan), nên rất ít khi có tình trạng nhà xây nhiều bị ế không bán được ; vì thế nước Mỹ bình thường không có « bong bóng » nhà đất. Các nhà đầu tư có ý thức rủi ro rất cao, trước khi xây dựng nhà, các công ty đều điều tra nhu cầu nhà 10 năm trước và 10 năm sau trong vùng. Nhìn chung khi không có khủng hoảng kinh tế, ngành nhà đất phát triển ổn định và tương thích với sự phát triển kinh tế. tuy rằng vẫn có chu kỳ lên xuống khoảng 18-20 năm một lần. Có thể nói thị trường nhà đất Mỹ đã chín muồi, xu thế phát triển có lý trí. Nhà không bán được chỉ chiếm 1-2%, nhà không cho thuê được chiếm 5-8%.

Nhìn chung giá nhà đất ở Mỹ rẻ hơn ở các nước khác. Đặc biệt giá đất chỉ chiếm 20% giá nhà. Giao dịch nhà đất ở Mỹ rất sôi động nhất là nhà đã qua sử dụng ; các giao dịch được tiến hành rất quy củ, chuyên nghiệp, hiệu suất cao, luật lệ rất hoàn thiện. Thị trường nhà đất Mỹ có 2 loại sản phẩm chính. Thứ nhất là nhà ở (for-sale residential property) ; loại công ty chuyên cung cấp sản phẩm này gọi là công ty xây dựng nhà (home builder), hầu hết đều có niêm yết trên sàn chứng khoán. Sản phẩm thứ hai là nhà có tính thương mại (income property, tức nhà ở để kinh doanh kiếm tiền), như chung cư, nhà văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, nhà công nghiệp, nhà dùng cho y tế v.v… ; chủ yếu để cho thuê, ít khi bán. Các công ty kinh doanh ngành này gọi là công ty Real Estate, tạm dịch là nhà kinh doanh bất động sản ; chủ yếu làm dịch vụ môi giới trung gian nhà đất, gây vốn, đầu tư, khai thác và quản lý vận hành. Cụ thể gồm 3 loại : Property Management, REITs, Real Estate Developer.

Năm 2008 trước khi xảy ra khủng hoảng tài chính, trong danh sách 500 công ty mạnh nhất nước Mỹ có 8 công ty xây dựng nhà ở và 4 công ty kinh doanh nhà đất. 4 công ty xây dựng nhà ở hàng đầu là Centex (xếp hạng thứ 177, kim ngạch kinh doanh 14,292 tỷ USD); D.R. Horton (235 ; 11,296); Lennar (256 ; 10,186); Putle Homes (282 ; 9,263). 4 công ty kinh doanh nhà đất hàng đầu là ProLogis (387 ; 6,216); CB Richard Ellis Group (404 ; 6,036); Realogy (414 ; 5,976); Host Hotels & Resorts (440 ; 5,461).

Trong danh sách 500 công ty hàng đầu năm 2011 chỉ còn lại Putle Homes và D.R.Horton, với doanh số 4,569 và 4,4 tỷ USD, xếp hạng tụt xuống thứ bậc 486 và 499. Các công ty buôn bán nhà đất thì hoàn toàn biến mất khỏi danh sách 1000 công ty hàng đầu Mỹ. Tóm lại, khủng hoảng tài chính gây tác hại rất lớn cho ngành nhà đất, nhưng ngành ngân hàng mới là kẻ chịu thiệt hại nhất, không ít ngân hàng phá sản.

Xét về thu nhập tài chính, trong 10 năm qua ngành nhà đất Mỹ phát triển mạnh nhất vào thời kỳ 2003-2006. Sau năm 2007, do tác động của khủng hoảng tài chính, thu nhập của ngành này giảm mạnh, năm 2010 chỉ bằng 30% năm 2006. 4 công ty xây dựng nhà ở hàng đầu kể trên năm 2006 có thu nhập bằng 14-17 tỷ USD ; năm 2010 chỉ còn 3-5 tỷ USD.. Phần lớn các công ty xây dựng nhà đất thua lỗ nặng, lỗ 10-50% trở lên ; giá cổ phiếu càng sụt mạnh, nói chung còn 20%, sụt mạnh nhất chỉ còn 10%.

Đầu tư nhà đất ở Mỹ rất thuận tiện. Không đòi hỏi nhà đầu tư phải có quốc tịch Mỹ hoặc thẻ xanh, chỉ cần có tiền và theo đúng thủ tục thì sẽ dễ dàng mua được nhà đất ở Mỹ, thậm chí không cần sang nước Mỹ cũng được. Mua rồi bạn có thể ủy quyền cho đại lý ở Mỹ kinh doanh tài sản nhà đất đó, như cho thuê hoặc bán lại giá cao (hiện nay người Việt Nam đã làm như vậy tại Singapore).

Cho dù nước Mỹ chưa thoát khỏi suy thoái kinh tế, nhưng thị trường nhà đất Mỹ vẫn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt người Trung Quốc rất quan tâm đầu tư kinh doanh nhà đất ở Mỹ. Một điều tra 18 triệu nhà đầu tư Trung Quốc mới đây cho thấy hầu hết họ cho rằng thị trường nhà đất ở Mỹ hấp dẫn hơn ở các nước khác. Theo thói quen, người Trung Quốc rất chú trọng các khu đất « vàng », có tiếng tăm, dễ bán. Chẳng hạn nói tới New York thì nhất định họ sẽ chọn đại lộ số 5 ở khu Manhattan chứ không chọn York Avenue. Họ cũng thích chọn các khu có nhiều người Mỹ gốc châu Á, như Los Angeles, San Francisco, New York. Dân di cư đến Mỹ cần mua nhất là nhà ở, sau đó mới đến nhà văn phòng, nhà công nghiệp, cửa hiệu bán lẻ và tiệm rượu. Mấy năm gần đây giá nhà ở Mỹ hạ thấp; giới đầu tư Trung Quốc cho rằng kinh doanh nhà đất tại Mỹ có lợi hơn hẳn kinh doanh tại Trung Quốc. Ngành môi giới nhà đất Mỹ có rất nhiều đại lý tại Trung Quốc nhằm thu hút các nhà đầu tư nước này. Hiện nay người Trung Quốc chiếm hơn 10% tổng số các nhà đầu tư nước ngoài tại Mỹ. Vừa qua một số người Việt Nam đã bước đầu nghiên cứu đầu tư vào thị trường nhà đất Mỹ. Vấn đề đáng quan tâm nhất là đã mua nhà rồi thì dù không ở cũng phải nộp thuế; cho nên mua nhà để đấy mà không kinh doanh ngay hoặc dùng nhà đất làm tài sản để dành chờ được giá mới bán thì lỗ vốn to.

Hồ Anh Hải